Không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định

Tháng 01/2018 gia đình tôi và gia đình em gái cùng mua hai mảnh đất trên địa bàn quận H Thành phố Đ. Việc mua bán giữa hai bên đã được hoàn tất và đảm bảo bằng hợp đồng công chứng tháng 1/2018.

Do công việc kinh doanh bận rộn nên đến ngày 20/3/2020 gia đình tôi mới làm thủ tục sang tên quyền sử dụng mảnh đất nêu trên và bị phạt 7.000.000 đồng vì hành vi không đăng ký biến động đất đai theo quy định. Xin hỏi, trường hợp của gia đình tôi áp dụng mức phạt như vậy có đúng không? Tại sao cùng một hành vi mà gia đình em gái tôi chỉ bị phạt 3.500.000 đồng còn gia đình tôi lại bị phạt 7.000.000 đồng?

Trả lời:

Điểm a Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định

4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”

Như vậy, đối với các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì phải đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày giao dịch (ngày hợp đồng mua bán có hiệu lực), sau thời hạn quy định, nếu không đăng ký biến động là vi phạm quy định về việc không thực hiện đăng ký biến động đất đai trong thời gian quy định.

Trường hợp gia đình em gái bạn thực hiện giao dịch mua bán mảnh đất từ tháng 01/2018 nhưng đến tháng 12 năm 2018 mới thực hiện đăng ký biến động là quá thời gian quy định (30 ngày) theo quy định tại Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai, do đó gia đình em gái bạn bị cơ quan có thẩm quyền xử phạt vì hành vi “không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định” (Khoản 2, Điều 12 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai)

“2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với các trường hợp biến động đất đai quy định tại các Điểm a, b, h, i, k và l Khoản 4 Điều 95 của Luật Đất đai nhưng không thực hiện đăng ký biến động theo quy định.”

Đối chiếu với quy định trên, gia đình em gái bạn bị phạt 3.500.000 đồng (mức trung bình khung nếu không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ) là phù hợp.

Trường hợp của gia đình bạn: Do gia đình bạn đến ngày 20/3/2020 mới thực hiện việc đăng ký biến động đất đai nên hành vi “không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định” của gia đình bạn sẽ bị điều chỉnh bởi Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (Nghị định 102/2014/NĐ-CP hết hiệu lực từ ngày 05/01/2020).

Khoản 2,3,4 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định:

 “2. Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, h, i, k và 1 khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động;

b) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động”

3. Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng theo quy định tại các khoản 1 và 2 Điều này.

4. Biện pháp khắc phục hậu quả:

Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm đối với trường hợp quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này.

Như vậy, điểm mới của Nghị định 91/2019/NĐ-CP là quy định cụ thể hơn về mốc thời gian vi phạm và mức phạt đối với hành vi “không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định” đối với đất đai tại khu vực đô thị gấp hai lần với đất đai tại khu vực nông thôn. Đối chiếu với quy định trên, gia đình bạn thực hiện việc mua bán đất từ tháng 01/2018  nhưng đến ngày 20/3/2020 mới làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất là chậm quá 24 tháng so với thời gian quy định, đồng thời mảnh đất bạn mua thuộc khu vực đô thị nên cơ quan có thẩm quyền áp dụng Điểm a Khoản 2 và Khoản 3 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP với mức phạt tiền 7.000.000 đồng (mức trung bình khung) là đúng. Ngoài ra bạn còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả “buộc người đang sử dụng đất không thực hiện đăng ký biến động đất đai phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định”.
Đăng Khôi